מה ההבדל בין אישור עקרוני לאישור סופי למשכנתא?
מה ההבדל בין אישור עקרוני לאישור סופי למשכנתא? איך להבין מתי יש לכם רק מסגרת ראשונית מהבנק, ומתי העסקה באמת עברה את כל הבדיקות ואפשר להתקדם לחתימה ולהעמדת הכסף בקצרה: אישור עקרוני הוא אישור ראשוני מהבנק לסכום משכנתא ותנאים כלליים על בסיס הנתונים שמסרתם, והוא תמיד מותנה בבדיקות והמצאת מסמכים. אישור סופי הוא האישור לביצוע […]
איך מנהלים משא ומתן על ריבית במשכנתא?
משא ומתן על ריביות מתחיל בהשוואת הצעות על בסיס תמהיל אחיד, ולא בהתמקדות בריבית בודדת. במאמר נבחן איך ליצור תחרות בין בנקים ולבדוק את העלות הכוללת.
באיזה שלב בעסקה הכי נכון “לנעול” ריבית?
באיזה שלב בעסקה הכי נכון “לנעול” ריבית? הבנקים שומרים על ההצעה ל-24 ימים בלבד: כך תתזמנו את נעילת הריבית מול לוח התשלומים בחוזה בקצרה: השלב הנכון ביותר לנעילת ריבית הוא מיד עם קבלת האישור העקרוני וההחלטה על התמהיל הסופי, אך המועד הקריטי באמת הוא סמוך ככל הניתן למועד משיכת הכספים בפועל. מכיוון שהבנקים מחויבים לשמור […]
מה עושים אם השמאי העריך פחות ממחיר העסקה?
מה עושים אם השמאי העריך פחות ממחיר העסקה? פער שמאות הוא מוקש שעלול להפיל עסקאות: כך תגשרו על הפער בין מחיר החוזה לבין הערכת הבנק בקצרה: מצב שבו הערכת השמאי נמוכה ממחיר הרכישה נקרא "פער שמאות". הבנק מעניק אחוז מימון מהנמוך מבין השניים: מחיר החוזה או הערכת השמאי. המשמעות היא שההון העצמי הנדרש מכם גדל […]
מה העלויות הנלוות במשכנתא (עמלות, שמאות, ביטוחים)?
מה העלויות הנלוות במשכנתא (עמלות, שמאות, ביטוחים)? הטעות הנפוצה ביותר היא להתמקד רק בהחזר החודשי: כך תתכננו נכון את מעטפת ההוצאות מסביב להלוואה בקצרה: סביב המשכנתא יש מעטפת של הוצאות נלוות שחלקן משולמות מראש וחלקן לאורך כל חיי ההלוואה. עלויות אלו יכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים במצטבר, והן כוללות שמאות, אגרות רישום, עמלות פתיחת תיק, […]
מה הסכנות בלקיחת החזר מקסימלי שהבנק מאשר?
מה הסכנות בלקיחת החזר מקסימלי שהבנק מאשר? הבנק בודק אם תוכלו להחזיר את הכסף, לא אם תוכלו לחיות בכבוד: למה החזר בקצה גבול היכולת הוא מלכודת פיננסית בקצרה: החזר מקסימלי (לרוב עד 40% מההכנסה הפנויה) הוא מצב של "חנק פיננסי". הבנק מאשר לכם את הסכום על סמך נתונים יבשים, אבל הוא לא לוקח בחשבון את […]
מה ההבדל בין לוח שפיצר לקרן שווה?
מה ההבדל בין לוח שפיצר לקרן שווה? קרב לוחות הסילוקין: איך שיטת החישוב משפיעה על ההחזר החודשי ועל סך הריביות שתשלמו לבנק בקצרה: אלו שתי השיטות הנפוצות ביותר לחישוב החזר הלוואת המשכנתא. לוח שפיצר מאופיין בהחזר חודשי קבוע (ללא שינויי ריבית), בעוד קרן שווה מתחילה עם החזר גבוה שהולך וקטן. ההבדל המרכזי הוא שבקרן שווה […]
האם מינוס בעו״ש פוגע באישור משכנתא?
האם מינוס בעו״ש פוגע באישור משכנתא? העו"ש הוא הראי שלכם מול הבנק: למה התנהלות לא מאוזנת בחשבון יכולה לעלות לכם באישור ההלוואה או בריביות יקרות בקצרה: התשובה הקצרה היא כן, זה עלול לפגוע. הבנק בוחן את דפי חשבון העו"ש ב-3 החודשים האחרונים כדי ללמוד על "מוסר התשלומים" שלכם. מינוס כרוני, ובמיוחד חריגה ממסגרת האשראי, הם […]
האם כדאי לפנות לכמה בנקים במקביל?
האם כדאי לפנות לכמה בנקים במקביל? אל תהיו לקוחות שבויים: למה מכרז ריביות בין מספר בנקים הוא הדרך היחידה להוזיל את המשכנתא שלכם בקצרה: התשובה היא כן, וזהו צעד הכרחי. פנייה לבנק אחד בלבד היא הטעות הנפוצה (והיקרה) ביותר של לוקחי משכנתאות. רק באמצעות השוואה בין הצעה של 3-4 בנקים שונים ניתן לייצר "מכרז ריביות" […]
משכנתה עם הלוואות קיימות: מה הבנק בוחן לפני החלטה?
משכנתה עם הלוואות קיימות: מה הבנק בוחן לפני החלטה? כך הבנק בוחן התחייבויות, הכנסה פנויה ויכולת החזר בקצרה: הלוואות קיימות אינן שוללות אוטומטית אפשרות לקבל משכנתה, אך הן משפיעות על ההכנסה הפנויה ועל שיעור ההחזר שהבנק מחשב. לפני הגשת בקשה כדאי למפות את יתרות ההלוואות, ההחזרים החודשיים, מועדי הסיום ומסגרות האשראי, ולבחון את התמונה המלאה […]