תשובה קצרה
באותו סכום הלוואה, שינוי בריבית או בתקופה משנה לא רק את התשלום החודשי אלא גם את סך התשלומים ואת יתרת הקרן לאורך הדרך. חמשת התרחישים שלהלן הם המחשה מתמטית להלוואה יחידה ולא-צמודה; הם אינם מתארים ריבית שוק, הצעת בנק או תמהיל אישי.
מה חשוב לכם לבדוק עכשיו?
בחרו את השאלה שהכי קרובה להתלבטות שלכם. המספרים מבוססים על תרחישי ההמחשה שבעמוד - לא על הצעת בנק או המלצה אישית.
להקטין את ההחזר החודשי
בהשוואת 25 שנים ל-30 שנים, באותה ריבית המחשה של 5%, ההחזר יורד - אבל העלות הכוללת ויתרת הקרן עולות.
שאלת החלטה: האם ההקלה החודשית מצדיקה מבחינתכם תקופה ארוכה יותר, עלות גבוהה יותר וירידת קרן איטית יותר?
לסיים את ההלוואה מוקדם יותר
בהשוואת 25 שנים ל-20 שנים, באותה ריבית המחשה של 5%, ההחזר עולה - אבל עלות הריבית והיתרה לאחר חמש שנים יורדות.
שאלת החלטה: האם התקציב שלכם מסוגל לשאת את ההחזר הגבוה יותר גם בחודשים פחות נוחים?
לבדוק עמידות לעליית ריבית
בתקופה של 25 שנים, מעבר מתרחיש המחשה של 5% ל-6% או ל-7% מראה כיצד שינוי ריבית עשוי להשפיע על ההווה ועל העתיד.
שאלת החלטה: מהו מרווח הביטחון החודשי שלכם אם ההחזר גבוה מהתרחיש הבסיסי?
כל הסכומים מעוגלים ונגזרים מהלוואת ההמחשה בעמוד: 1,000,000 ₪, הלוואה יחידה ולא-צמודה. אין כאן תחזית ריבית, בחירת תמהיל או בדיקת יכולת החזר אישית.
שלושת הממצאים המרכזיים
- תשלום חודשי נמוך יותר אינו מעיד לבדו על עלות נמוכה יותר. בתרחיש 30 השנים התשלום החודשי נמוך מתרחיש 25 השנים, אך סך התשלומים ועלות הריבית גבוהים יותר.
- תקופה קצרה מגדילה את התשלום אך מאיצה את ירידת הקרן. בתרחיש 20 השנים התשלום גבוה יותר, אך היתרה לאחר חמש שנים נמוכה מכל יתר התרחישים.
- עליית ריבית משנה גם את ההווה וגם את העתיד. תחת אותה קרן ואותה תקופה, תרחישי 6% ו-7% מציגים תשלום חודשי, סך תשלומים ויתרת קרן גבוהים יותר מתרחיש 5%.
חמשת תרחישי ההמחשה
כל התרחישים מחושבים על סכום המחשה של 1,000,000 ₪. הסכום אינו נתון שוק, סכום לקוח או המלצה. שיעורי 5%, 6% ו-7% הם הנחות עגולות לצורכי המחשה בלבד - לא ריביות שוק, לא הצעות בנק ולא נתוני בנק ישראל.
| תרחיש | ריבית שנתית להמחשה | תקופה | תשלום חודשי | סך תשלומים | עלות ריבית | יתרת קרן אחרי 5 שנים |
|---|---|---|---|---|---|---|
| בסיס | 5% | 25 שנים | 5,846 ₪ | 1,753,770 ₪ | 753,770 ₪ | 885,802 ₪ |
| שינוי ריבית | 6% | 25 שנים | 6,443 ₪ | 1,932,904 ₪ | 932,904 ₪ | 899,321 ₪ |
| שינוי ריבית | 7% | 25 שנים | 7,068 ₪ | 2,120,338 ₪ | 1,120,338 ₪ | 911,622 ₪ |
| תקופה קצרה | 5% | 20 שנים | 6,600 ₪ | 1,583,894 ₪ | 583,894 ₪ | 834,549 ₪ |
| תקופה ארוכה | 5% | 30 שנים | 5,368 ₪ | 1,932,558 ₪ | 932,558 ₪ | 918,287 ₪ |
הערכים מעוגלים לשקל הקרוב. עיגול עשוי ליצור פער קטן בין מכפלת התשלום החודשי המוצג לבין סך התשלומים המחושב בערכים הלא-מעוגלים.
מה רואים בתשלום החודשי
בתרחיש הבסיס התשלום החודשי הוא כ-5,846 ₪. הארכת התקופה ל-30 שנים מפחיתה אותו לכ-5,368 ₪, ואילו קיצור התקופה ל-20 שנים מעלה אותו לכ-6,600 ₪. הפער התזרימי ברור, אך אין בו לבדו תשובה לשאלה איזו חלופה מתאימה למשפחה.
כאשר שומרים על תקופה של 25 שנים ומשנים רק את הנחת הריבית, התשלום עולה לכ-6,443 ₪ ב-6% ולכ-7,068 ₪ ב-7%. זהו מבחן רגישות מתמטי בלבד, לא תחזית לשינוי ריבית ולא תיאור של מסלול משתנה.
מה התשלום החודשי מסתיר
התרחיש בעל התשלום החודשי הנמוך ביותר הוא 30 שנים בריבית המחשה של 5%, אך הוא אינו התרחיש בעל עלות הריבית הנמוכה ביותר. עלות הריבית בו היא כ-932,558 ₪, לעומת כ-583,894 ₪ בתרחיש 20 השנים.
גם יתרת הקרן מספרת סיפור שונה: לאחר חמש שנים נותרות כ-918,287 ₪ בתרחיש 30 השנים, לעומת כ-834,549 ₪ בתרחיש 20 השנים. כלומר, תשלום פתיחה נמוך יותר עשוי לבוא יחד עם ירידת קרן איטית יותר.
איך חושבו המספרים
- מודל של הלוואה יחידה ולא-צמודה.
- תשלום חודשי קבוע לפי נוסחת אנונה (
PMT). - ריבית חודשית שווה לריבית השנתית חלקי 12.
- מספר התשלומים שווה למספר השנים כפול 12.
- יתרת הקרן לאחר חמש שנים מחושבת לאחר 60 תשלומים.
- סך התשלומים מחושב מהתשלום הלא-מעוגל כפול מספר החודשים.
- עלות הריבית שווה לסך התשלומים פחות סכום ההלוואה.
- לא נכללו ביטוחים, מסים, עמלות צד שלישי או עלויות עסקה.
החישובים נבדקו מול נוסחאות עצמאיות ל-PMT, ליתרה ולסך התשלומים, בסף סטייה של עד 0.01 ₪ לפני עיגול התצוגה.
מה אי אפשר להסיק מהמחקר
- אי אפשר להסיק ש-5%, 6% או 7% הן ריביות זמינות או מייצגות.
- אי אפשר לבחור בעזרתו בנק, מסלול או תמהיל.
- אי אפשר להסיק מה יהיה ההחזר במשכנתא צמודה או משתנה.
- אי אפשר להשליך את התוצאה על יכולת ההחזר של משפחה מסוימת.
- אי אפשר לראות כאן עלויות פירעון מוקדם, ביטוחים או מלוא תנאי ההצעה.
- אי אפשר להבטיח חיסכון באמצעות שינוי תקופה או ריבית.
למה אין כאן תרחיש מדד
גרסה זו אינה כוללת תרחיש הצמדה. חישוב מלא של הלוואה צמודת מדד דורש מנוע הצמדה ולוח סילוקין מתאים; לכן הצמדה אינה מוצגת בטבלה, בגרפים או במסקנות.
כיצד להשתמש בממצאים בהחלטה אמיתית
המחקר מתאים כבדיקת כיוון: הוא מזכיר שלא לעצור בתשלום הראשון. בהחלטה על משכנתא יש לקרוא את התמהיל המלא, ההצמדה, נקודות שינוי הריבית, קצב ירידת הקרן, אפשרויות הפירעון ומרווח הביטחון המשפחתי.
- לפני שמשווים מספרי סיכום: עברו על סידור שתי הצעות באותו מבנה.
- לפני שבוחרים: בדקו את התמהיל המלא, העלות, הסיכון והגמישות.
- כדי לבדוק עמידות: עברו ל-בדיקת השפעה על תקציב המשפחה.
- במחזור: בחנו עלות כוללת, תקופה וסיכון, לא רק החזר חודשי.
מקורות ותפקידם
- בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 451 וחומרי הרפורמה להגברת השקיפות במשכנתאות: הקשר למבנה אישור עקרוני ולהשוואת נתונים. מקורות אלה אינם המקור לערכי 5%-7% או לסכום מיליון ₪.
- נוסחאות אנונה ויתרת הלוואה: בסיס מתמטי לחישוב התרחישים.
יש לפתוח ולאמת מחדש כל מקור רשמי במועד הפרסום, ולעדכן את תאריך הבדיקה.
קריאה נוספת
- סידור שתי הצעות באותו מבנה
- בדיקת התמהיל המלא, העלות, הסיכון והגמישות
- מחזור לפי עלות כוללת, תקופה וסיכון
על המחקר
המחקר נערך על ידי אריאל אחון. ההנחות, הנוסחאות והמגבלות מפורטות בעמוד זה כדי לאפשר לקורא להבין כיצד התקבלו התוצאות.
הסתייגות
המידע כללי והתרחישים מיועדים להמחשה בלבד. אין בהם ייעוץ אישי, המלצה לבחור מוצר או מוסד פיננסי, תחזית ריבית, התחייבות לתוצאה או הבטחת חיסכון. תנאי משכנתא בפועל נקבעים לפי המסמכים, נתוני הלקוח, מדיניות הבנק והדין במועד הרלוונטי.