הכנסה משכירות יכולה לשפר את תמונת האשראי של המשקיע, אבל היא לא פתרון קסם. מבחינת הבנק, זו הכנסה חשובה, אך פחות ודאית ממשכורת קבועה. לכן הבנק בודק לא רק כמה שכר דירה מופיע בחוזה, אלא האם הכסף נכנס בפועל, כמה זמן ההשכרה קיימת, מי השוכר, מה אורך החוזה ומה הסיכוי שההכנסה תימשך.

איך הבנק מחשב הכנסה משכירות

במקרים רבים הבנק לא יכיר ב-100% מדמי השכירות. הוא עשוי להכיר בשיעור חלקי בלבד, למשל 70% עד 85%, בהתאם למדיניות הבנק, סוג הנכס, יציבות ההכנסה והמסמכים שהוצגו. הסיבה היא שהבנק יודע שגם נכס מושכר יכול להיות ריק, שגם שוכר טוב יכול לעזוב, ושגם נכס מניב דורש תחזוקה.

לדוגמה, אם דירה מושכרת ב-4,500 ש”ח בחודש, הבנק לא בהכרח יוסיף 4,500 ש”ח להכנסה המוכרת. ייתכן שהוא יכיר רק ב-3,600 ש”ח או פחות. הסכום הזה יכול לשפר את יחס ההחזר, אבל הוא לא מבטל את הצורך בהכנסה יציבה ובניהול תזרים נכון.

איזה מסמכים הבנק ירצה לראות

כדי שהשכירות תילקח בחשבון, בדרך כלל צריך להציג חוזה שכירות חתום, תדפיסי בנק שמראים כניסת תשלומים, ולעיתים נסח טאבו או אישור בעלות על הנכס המושכר. אם מדובר בנכס חדש שעדיין לא הושכר, הבנק יהיה זהיר יותר. הערכת שמאי לשכר דירה פוטנציאלי יכולה לעזור, אבל היא לא תמיד תחליף הכנסה קיימת ומוכחת.

במקרים מסוימים הבנק יבדוק גם את איכות ההשכרה. חוזה קצר שעומד להסתיים בקרוב, השכרה לקרוב משפחה, השכרה לא יציבה או הכנסה מאירוח קצר טווח יכולים לקבל יחס שמרני יותר. הבנק מחפש הכנסה יציבה, חוזרת ומתועדת, לא רק ציפייה להכנסה.

למה זה חשוב למשקיע

כאשר בונים משכנתא עבור נכס להשקעה, השכירות יכולה להיות חלק מרכזי בתכנון. היא יכולה לעזור לעמוד ביחס ההחזר, לשפר את סכום האישור או לאפשר תמהיל שמתאים יותר לתזרים. אבל אם מסתמכים עליה יותר מדי, העסקה עלולה להיות רגישה מאוד לכל שינוי קטן.

לכן, כפי שמוסבר גם במסגרת מדריך משכנתא לנכס להשקעה, נכון להתייחס לשכירות כהכנסה תומכת, לא כהבטחה מוחלטת. היא חלק מהחישוב, אבל לא כל החישוב.