האם אפשר להשתמש בשכירות כדי לקבל סכום גבוה יותר?

בקצרה

כן. הכנסה משכירות עשויה להיכלל בהכנסה שהבנק מכיר בה לצורך בדיקת יכולת ההחזר, כאשר היא קבועה, מתועדת ומגובה בהוכחות תשלום. עם זאת, אין בהוראת בנק ישראל שיעור קבוע של דמי שכירות שכל הבנקים חייבים להכיר בו. הבנק רשאי לבחון את יציבות ההכנסה, את המסמכים, את סוג ההשכרה ואת מכלול נתוני העסקה. גם כאשר השכירות מוכרת, היא אינה מבטלת את מגבלת שיעור המימון ואינה מבטיחה אישור או סכום מסוים.

מה בנק ישראל דורש מהכנסה מוכרת?

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 מגדירה הכנסה חודשית נטו כהכנסה שמשולמת באופן קבוע ועל בסיס שוטף, שיש לבנק אסמכתה מתאימה שתומכת בה ושיש הוכחת תשלום, כגון הפקדות או העברות לחשבון הבנק של הלווה. דמי שכירות יכולים לעמוד בתנאים האלה, אך עצם קיומו של חוזה אינו מחייב את הבנק להכיר בכל הסכום.

אותה הוראה קובעת שתאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור כאשר שיעור ההחזר מההכנסה עולה על 50%. כאשר היחס עולה על 40%, חלה על הבנק דרישת משקל סיכון של 100%. אלה שני כללים שונים. לכן 40% אינם התקרה הרגולטורית, והבנק עדיין רשאי לקבוע רף שמרני יותר לפי נתוני הלווים והעסקה.

כמה מדמי השכירות הבנק יכיר?

אין שיעור אחיד שאפשר להבטיח מראש. הבנק עשוי להכיר בכל ההכנסה, בחלק ממנה או לא להכיר בה, בהתאם לאיכות התיעוד, לוותק ההכנסה, למשך החוזה, לזהות הצדדים, לסוג הנכס ולמדיניות האשראי במועד הבקשה. הפחתה מסוימת יכולה לשקף תקופות ללא שוכר, תחזוקה או אי ודאות, אך אין להציג טווח מספרי מסוים ככלל מחייב.

לפני שמסתמכים על מלוא השכירות, כדאי לבדוק כיצד חודש ללא שוכר והוצאות תחזוקה משפיעים על התזרים ועל הרווח הכולל במחשבון כדאיות השקעה בנכס.

הדרך הנכונה היא לבקש מהבנק או מהיועץ לבדוק את ההכנסה על בסיס המסמכים בפועל, ולא לבנות את העסקה על אחוז הכרה משוער.

אילו מסמכים כדאי להכין?

• חוזה שכירות תקף וחתום.
• תדפיסי חשבון שמראים הפקדות או העברות בפועל.
• מסמך שמוכיח את הזכויות בנכס המושכר, לפי סוג הרישום.
• דיווחי מס או מסמכים נוספים, כאשר הם רלוונטיים למקרה.
• מסמכים שהבנק מבקש לגבי הנכס, השוכר או תקופת השכירות.

חוזה שעומד להסתיים בקרוב, השכרה לקרוב משפחה, תשלומים שאינם מופיעים בחשבון או הכנסה משתנה מהשכרה קצרת טווח עשויים להצדיק בדיקה נוספת. אין פירוש הדבר שההכנסה תידחה אוטומטית, אלא שהבנק ירצה להבין אם היא יציבה ואמיתית.

ומה לגבי שכר דירה עתידי?

כאשר הנכס כבר מושכר ויש היסטוריית תשלומים, קל יותר להציג הכנסה קיימת. בנכס שטרם הושכר, הבנק עשוי לבחון שכר דירה צפוי בעזרת שמאות או מסמכים אחרים, אך אופן ההכרה משתנה בין בנקים ובין עסקאות. הערכת שמאי אינה הבטחה שההכנסה העתידית תוכר במלואה.

ברכישת דירה להשקעה חשוב לזכור ששיעור המימון נבדק בנפרד מיכולת ההחזר. לפי הוראה 329, שיעור המימון המרבי לרכישת דירה להשקעה הוא 50% משווי הנכס לצורך החישוב. הכנסה משכירות עשויה לסייע בצד ההכנסה, אך אינה מגדילה את תקרת שיעור המימון.

דוגמה מספרית

זוג עם הכנסה חודשית נטו של 22,000 ש"ח מחזיק דירה שמושכרת ב־4,500 ש"ח. נניח לצורך המחשה בלבד שהבנק מכיר ב־3,600 ש"ח מהשכירות. ההכנסה המוכרת לצורך הבדיקה עשויה לעלות ל־25,600 ש"ח.

אם משתמשים ביחס החזר של 40% לצורך תכנון שמרני, ההחזר המחושב הוא 10,240 ש"ח במקום 8,800 ש"ח. זו אינה תקרת אישור ולא התחייבות של הבנק. בפועל ייבחנו גם הלוואות קיימות, הוצאות קבועות, שיעור המימון, תקופת המשכנתא, הריבית והסיכון הכולל.

איך להשתמש בשכירות בלי לבנות עסקה שברירית?

• לבסס את הבקשה על הכנסה שניתן להוכיח, ולא רק על חוזה או צפי.
• לבקש חישוב כתוב שמראה כמה מהשכירות הוכרה.
• לבדוק את ההחזר גם בחודשים שבהם הנכס ריק או דורש תיקון.
• להפריד בין בדיקת יכולת ההחזר לבין מגבלת שיעור המימון.
• להשאיר רזרבה ולא לבנות את יציבות העסקה על שוכר אחד בלבד.

לתכנון המלא ראו את המדריך למשכנתא לנכס להשקעה.

שורה תחתונה

הכנסה משכירות יכולה לחזק את יכולת ההחזר שהבנק רואה, אבל רק כאשר היא קבועה, מתועדת ונבחנת כחלק מהתמונה הפיננסית המלאה. אין אחוז הכרה אחיד ואין סכום משכנתא מובטח. תכנון נכון בודק מראש איזה סכום הבנק מוכן להכיר, מה קורה בתקופה ללא שוכר והאם העסקה נשארת יציבה גם בתרחיש שמרני.

מקורות רשמיים

• בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329: מגבלות למתן הלוואות לדיור
• בנק ישראל, נוסח הוראה 329, גרסה 12 מחודש פברואר 2026

ליווי משכנתא לנכס להשקעה