בקצרה

כן, הכנסה חודשית קבועה משכירות יכולה להגדיל באופן משמעותי את סכום המשכנתא שהבנק יאשר. הבנקים מתייחסים להכנסה זו כחלק מסך ההכנסות של הלווה, מה שמגדיל את כושר ההחזר החודשי שלו ומאפשר לו לעמוד בהחזר גבוה יותר. עם זאת, הבנק אינו מכיר ב-100% מדמי השכירות כהכנסה בטוחה, ומפעיל מנגנוני זהירות לפני הכללתה בחישוב.

ההכרה בהכנסה זו מותנית בהצגת תיעוד מלא, הכולל חוזה שכירות תקף וחתום ואסמכתאות על קבלת התשלומים באופן סדיר לחשבון הבנק. הבנק מבצע שערוך (Haircut) להכנסה ומתחשב בדרך כלל ב-70% עד 85% מגובה השכירות בלבד, כדי לגדר את הסיכון מפני תקופות ללא שוכר, הוצאות תחזוקה או אי עמידה בתשלומים מצד השוכר.

מה חשוב להבין

עקרון המפתח בתהליך אישור המשכנתא הוא “יחס החזר להכנסה” – שיעור ההחזר החודשי מתוך סך ההכנסה הפנויה המוכרת של משק הבית. בנק ישראל מגביל יחס זה, וברוב המקרים הוא לא יעלה על 40% מההכנסה. הכנסה נוספת משכירות מגדילה את בסיס ההכנסה הכוללת, ובכך מאפשרת החזר חודשי גבוה יותר מבלי לחרוג מהתקרה. לדוגמה, אם ההכנסה המוכרת עולה ב-3,000 שקלים, כושר ההחזר החודשי גדל בכ-1,200 שקלים, מה שמתורגם לתוספת של מאות אלפי שקלים לסכום המשכנתא הכולל, בהתאם לתקופת ההלוואה והריבית.

הבנקים דורשים הוכחות חותכות לקיומה ועקביותה של ההכנסה משכירות. התהליך אינו מסתכם בהצגת חוזה בלבד. המסמכים הנדרשים כוללים חוזה שכירות חתום לתקופה של שנה לפחות, צילומי צ’קים או פירוט תנועות בחשבון העו”ש המוכיחות קבלת תשלומים סדירה במשך שלושה עד שישה חודשים לפחות, וכן נסח טאבו המוכיח בעלות על הנכס המושכר. במקרים מסוימים, במיוחד כאשר מדובר בנכס שטרם הושכר, הבנק עשוי לדרוש הערכת שמאי שתאשר את גובה דמי השכירות הריאליים באזור, אך לרוב יסרב להכיר בהכנסה עתידית שטרם התממשה.

קיימים תרחישים מורכבים בהם הבנקים נוקטים משנה זהירות. הכנסות מהשכרה לטווח קצר (כמו Airbnb) לרוב לא יוכרו כלל, מכיוון שהן נתפסות כהכנסה עסקית תנודתית ולא כהכנסה פסיבית יציבה. כמו כן, אם חוזה השכירות עומד להסתיים בתוך מספר חודשים, הבנק צפוי לדרוש חוזה חדש או מכתב כוונות חתום מהשוכר על הארכת התקופה. השכרה לקרוב משפחה מעוררת לעיתים קרובות חשד ועשויה להיבדק בקפידה יתרה כדי לוודא שמדובר בעסקה כלכלית אמיתית ולא פיקטיבית.

עבור משקיעי נדל”ן, היכולת למנף הכנסות שכירות היא אבן יסוד באסטרטגיית צמיחה. שימוש מושכל בהכנסה מנכס קיים מאפשר לבצע `לקיחת משכנתא חדשה` לרכישת נכס נוסף בתנאים טובים יותר, ובכך להרחיב את פורטפוליו הנכסים. עם זאת, חשוב לזכור כי מינוף יתר חושף את הלווה לסיכונים במקרה של ירידת מחירי השכירות או תקופות ארוכות ללא שוכר. לכן, ההישענות על הכנסה זו חייבת להיות מגובה בהון עצמי מספק ובתזרים מזומנים המאפשר גמישות פיננסית.

ההתייחסות להכנסה משכירות משתנה גם בהתאם למטרת ההלוואה. ברכישת דירה למגורים, ההכנסה מנכס אחר משפרת את פרופיל הלווה ומאפשרת קבלת מימון גבוה יותר תחת מגבלות אחוזי המימון (LTV) הרגילות. לעומת זאת, ברכישת דירה להשקעה, שבה אחוז המימון המותר נמוך יותר (עד 50%), היכולת להוכיח הכנסה נוספת הופכת קריטית עוד יותר. במקרה זה, הבנק יבחן לא רק את הכנסות הלווה אלא גם את הפוטנציאל של הנכס הנרכש לייצר תשואה שתכסה את החזרי המשכנתא העתידיים.

דוגמה מהחיים

זוג עם הכנסה משותפת נטו של 22,000 שקלים ביקש לרכוש דירה נוספת להשקעה בעלות של 2 מיליון שקלים, ונדרש למשכנתא של מיליון שקלים. על בסיס שכרם בלבד, ההחזר החודשי המקסימלי שהבנק אישר עמד על כ-8,800 שקלים (לפי יחס החזר של 40%), סכום שאיפשר להם בקושי לקבל את המשכנתא המבוקשת לתקופה ארוכה. במקביל, בבעלותם דירה קטנה המושכרת תמורת 4,500 שקלים לחודש.

הזוג הציג לבנק חוזה שכירות מסודר לשנה ותדפיסי בנק המעידים על הפקדות סדירות. הבנק הסכים להכיר ב-80% מהכנסה זו, כלומר 3,600 שקלים נוספים. ההכנסה המוכרת החדשה שלהם עמדה על 25,600 שקלים, מה שהעלה את תקרת ההחזר החודשי המותרת לכ-10,240 שקלים. תוספת זו אפשרה להם לא רק לקבל את המיליון שקלים בקלות, אלא גם לקצר את תקופת ההלוואה ולבחור ב`משכנתא חכמה` עם רכיב פריים נמוך יותר. התיעוד המסודר של ההכנסה הנוספת שיפר דרמטית את כוח המיקוח ותנאי המימון שלהם.

שורה תחתונה

הכנסה מוכחת משכירות היא נכס פיננסי משמעותי שיכול לפתוח דלתות למימון גבוה יותר ולתנאים טובים יותר. המפתח להצלחה טמון בהבנה שהבנק אינו רואה את ההכנסה כפי שהיא מופיעה בחוזה, אלא מנתח אותה דרך פריזמה של ניהול סיכונים. הכנה מוקדמת, איסוף מסמכים מסודר והצגת תמונה פיננסית יציבה ועקבית הם תנאים הכרחיים כדי לתרגם את הנכס המושכר להון זמין להשקעות נוספות ולצמיחה כלכלית.

לקריאה נוספת