כמה זמן תוקף אישור עקרוני, והאם הוא צריך להיות בתוקף עד מסירת הדירה?

בקצרה

אישור עקרוני למשכנתא תקף ל-24 ימים ממועד הפקתו, ובתקופה זו הבנק מחויב לתנאים שהציע בכפוף לאימות הנתונים ולתנאים החלים על מסלולים שריביתם עשויה להשתנות. אבל בפרויקטים ארוכי טווח כמו מחיר למשתכן או דירה בהנחה, אין צורך לשמור על אישור עקרוני בתוקף לאורך כל תקופת הבנייה ועד למסירת הדירה.

אישור שמוציאים בשלב מוקדם יכול לעזור להבין האם קיימת יכולת עקרונית לקבל את המימון הדרוש. אם חולפים חודשים או שנים עד למועד שבו באמת לוקחים את המשכנתא, טבעי שהאישור הזה כבר לא יהיה בתוקף. האישור העקרוני המשמעותי לתהליך הוא האישור שנבדק ומתקדם לקראת החתימה על המשכנתא ושחרור הכספים הראשון ממנה.

אישור עקרוני מוקדם הוא בדיקת היתכנות, לא מסמך שצריך ללוות את הפרויקט עד המסירה

אחת הטעויות הנפוצות אצל רוכשים בפרויקטים של דירה בהנחה היא להתייחס לאישור העקרוני כאילו צריך לשמור אותו "חי" במשך כל תקופת הבנייה. בפועל, אלו שני דברים שונים: בדיקה מוקדמת של יכולת המימון, והאישור העקרוני שממנו מתקדמים לביצוע המשכנתא בפועל.

כאשר משפחה זוכה בדירה ומתחילה לבדוק את מבנה העסקה, בהחלט יש היגיון לבדוק מראש אם הבנקים מוכנים עקרונית להעמיד את סכום המשכנתא הדרוש. הבדיקה מאפשרת להבין האם ההון העצמי, ההכנסות וההתחייבויות הקיימות מתאימים לעסקה המתוכננת. היא יכולה לזהות בעיות בשלב שבו עדיין ניתן להיערך אליהן.

אבל אם שחרור כספי המשכנתא צפוי רק בעוד תקופה ארוכה, אין משמעות לניסיון לחדש את האישור בכל פעם שתוקפו מסתיים. תנאי המשפחה יכולים להשתנות, הריביות יכולות להשתנות וגם סכום המימון הסופי עשוי להתעדכן. לכן האישור המוקדם משמש בעיקר כתמונת מצב לצורך התכנון.

מתי האישור העקרוני הופך להיות קריטי?

השלב החשוב הוא כאשר מתקרבים למועד שבו המשכנתא אמורה להפוך מתכנון למימון בפועל. לקראת החתימה על המשכנתא ושחרור הכספים הראשון, הבנק בוחן את התיק על בסיס הנתונים הרלוונטיים לאותו מועד.

זה האישור שעל בסיסו מתקדמים בתהליך המעשי מול הבנק: משלימים את המסמכים הנדרשים, מאמתים את הנתונים שנמסרו, מסדירים את הדרישות הקשורות לנכס ולבטוחות, מסכמים את מבנה המשכנתא ומתקדמים לחתימה ולביצוע.

לכן, אם משפחה קיבלה אישור עקרוני בתחילת הדרך והוא פג שנה לפני שנדרשה בכלל למשכנתא, אין בכך כשלעצמו בעיה. פשוט מוציאים אישור מעודכן כאשר מתקרבים לשלב הרלוונטי.

התהליך הזה הוא חלק מהתכנון הנכון של מימון הרכישה, כפי שמוסבר גם במסגרת המדריך המקיף למשכנתא למחיר למשתכן. המטרה אינה להחזיק אישור עקרוני בתוקף במשך שנים, אלא להגיע לנקודת לקיחת המשכנתא עם יכולת מימון מתאימה ועם מספיק זמן לבצע את התהליך בצורה מסודרת.

מה כן חשוב לשמור בתקופה שבין הזכייה לבין המשכנתא?

גם אם אין צורך לחדש אישור עקרוני באופן שוטף, התקופה שבין הזכייה לבין לקיחת המשכנתא אינה תקופה שבה כדאי להתעלם מהמצב הפיננסי. האישור שיינתן בהמשך יתבסס על הנתונים שיהיו למשפחה במועד הרלוונטי, ולא על הנתונים שהיו לה כשקיבלה אישור שנה או שנתיים קודם לכן.

לכן אנחנו בוחנים עם משפחות לא רק האם התקבל אישור בשלב הראשוני, אלא האם המבנה הכלכלי שלהן נשאר מתאים לעסקה. התחייבויות חדשות, שינוי משמעותי בהכנסה או שימוש בחלק מההון העצמי שתוכנן לדירה יכולים לשנות את תמונת המימון כאשר מגיעים לשלב הביצוע.

במקום לחדש אישורים שאין בהם צורך מעשי, נכון יותר לעקוב אחר הפער בין המימון שתוכנן לבין המצב העדכני, ובזמן המתאים לפתוח מחדש את התהליך מול הבנקים.

דוגמה מהחיים: האישור פג הרבה לפני שהמשכנתא בכלל נדרשה

משפחה שזכתה בדירה במסגרת דירה בהנחה ביקשה בתחילת הדרך אישור עקרוני כדי לוודא שסכום המשכנתא שתכננה נמצא בטווח שהבנק מוכן לאשר לה. האישור התקבל, אבל שחרור הכספים מהמשכנתא לא היה צפוי בחודשים הקרובים.

באופן טבעי, האישור המוקדם פג זמן רב לפני שהמשפחה הגיעה לשלב לקיחת המשכנתא. לא היה צורך לחדש אותו בכל כמה שבועות או חודשים, משום שלא היה באותו שלב שימוש מעשי באישור חדש.

כאשר התקרב מועד החתימה על המשכנתא ושחרור התשלום הראשון ממנה, המשפחה פתחה מחדש את הבדיקה מול הבנקים. בשלב הזה כבר נבחנה תמונת המצב העדכנית: ההכנסות, ההתחייבויות, סכום ההון העצמי שנותר, סכום המשכנתא הדרוש ותנאי המימון שהבנקים הציעו באותה עת.

זו גם הנקודה שבה נכון לבצע השוואה אמיתית בין הצעות ולא להסתמך על בנק שנתן אישור מוקדם בעבר. האישור הראשוני מילא את תפקידו כתמרור שאפשר לתכנן את העסקה. האישור המאוחר הוא זה שממנו מתקדמים בפועל למשכנתא.

שורה תחתונה

אישור עקרוני אינו צריך להישאר בתוקף עד למסירת הדירה, ובפרויקט שנמשך מספר שנים אין סיבה לחדש אותו באופן רציף. אישור מוקדם יכול לשמש לבדיקת היתכנות ולתכנון המימון, ולאחר שהוא פג פשוט ממשיכים להתנהל בהתאם לתכנון עד שמתקרבים לשלב שבו המשכנתא נדרשת בפועל.

האישור העקרוני החשוב הוא האישור העדכני לקראת החתימה על המשכנתא ושחרור הכספים הראשון. עד אז, המשימה המרכזית היא לשמור על יכולת המימון ולהימנע משינויים בלתי מתוכננים שעלולים ליצור פער בין העסקה שתכננתם לבין המשכנתא שתוכלו לקבל כאשר יגיע מועד הביצוע.

פנו אלי לקבלת ייעוץ פיננסי למשפחה