משכנתא למשפרי דיור: קנייה לפני מכירה

קנייה לפני מכירה יכולה לעבוד, אבל רק כשהמימון בנוי לפי לוח זמנים ולא לפי תקווה

בקצרה:

משפרי דיור יכולים לעיתים לרכוש דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת. כדי לעשות זאת נכון, צריך לחבר בין ארבעה רכיבים: ההון העצמי שכבר זמין, המשכנתא הקיימת, המשכנתא החדשה ופתרון זמני לפער עד המכירה. הפתרון עשוי לכלול הלוואת גישור, גרירת משכנתא, סילוק ההלוואה הקיימת או שילוב ביניהם.

הסיכון המרכזי אינו רק גובה הריבית. הוא נוצר כאשר מועד המכירה, מחיר המכירה או קבלת הכסף מהקונה אינם מתקדמים לפי התוכנית. לכן לפני חתימה על הדירה החדשה צריך לבדוק גם תרחיש שבו הדירה הישנה נמכרת מאוחר יותר או במחיר נמוך יותר מהצפוי.

כדי לחבר את מחיר המכירה, יתרת המשכנתא, הרכישה החדשה והגישור לתמונה אחת, אפשר להשתמש במתכנן מעבר דירה ומשפרי דיור. הכלי בודק גם עיכוב במכירה וירידה במחיר, לפני שמתחייבים לעסקה.

למה העסקה מורכבת יותר ממשכנתא רגילה?

ברכישת דירה ראשונה יש בדרך כלל נכס אחד, חוזה אחד ומקור הון עצמי שכבר קיים. אצל משפרי דיור חלק גדול מההון העצמי כלוא בדירה הנוכחית. במקביל, על אותה דירה יכולה להיות משכנתא שעדיין לא סולקה.

התוצאה היא תקופת ביניים שבה המשפחה עשויה להתמודד עם כמה תשלומים במקביל:

ההחזר של המשכנתא הקיימת.
תשלום ריבית או החזר על הלוואת גישור.
החזר על המשכנתא החדשה, בהתאם למועד משיכת הכספים.
שכירות, מעבר, תיווך, עורך דין, שמאות והוצאות התאמה לדירה החדשה.

הבנק בוחן לא רק את השווי של שני הנכסים. הוא בוחן גם את יכולת ההחזר בתקופת המעבר, את מסמכי העסקאות ואת מקור הכסף שיסלק את הגישור.

מהי דירה חליפית מבחינת המימון?

הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל מגדירה דירה חליפית כדירה שנרכשת בידי מי שמחזיק בדירה שהייתה דירתו היחידה לפני הרכישה, ומתחייב למכור את הדירה הקיימת בהתאם לתנאים שבחוק מיסוי מקרקעין.

לפי ההוראה, שיעור המימון המרבי לרכישת דירה חליפית הוא 70% משווי הנכס לצורך החישוב. זהו גבול רגולטורי, לא התחייבות של הבנק לאשר 70%. הבנק רשאי לאשר פחות בהתאם להכנסה, להתחייבויות, לשמאות, לנתוני האשראי ולמאפייני העסקה.

לצורך הסיווג כדירה חליפית הבנק עשוי לדרוש תצהיר מאושר בידי עורך דין ומסמכים מרשות המסים. את המועד המדויק שבו צריך למכור את הדירה הקיימת יש לבדוק לפי הדין שחל על העסקה המסוימת. אין להסתמך על תקופה ששמעתם בעסקה אחרת, משום שמועדים עשויים להשתנות לפי מועד הרכישה, סוג העסקה והוראות מיוחדות.

צפו בהדרכה המלאה: משכנתא לשיפור דיור ומשפרי דיור

בסרטון המצולם אריאל אחון מסביר את תהליך שיפור הדיור מתחילתו ועד סופו: מהו שיפור דיור, האם למכור או לקנות קודם, כיצד מתכננים את המיסוי והמימון, מתי בוחנים גרירת משכנתא ואיך נערכים לתקופת המעבר בין הדירות.

ארבע דרכים מרכזיות לבנות את המימון

1. מכירת הדירה הקיימת לפני רכישת החדשה

זהו המבנה הפשוט ביותר מבחינת המימון. לאחר המכירה יודעים מהו ההון העצמי נטו, כמה נדרש לסלק מהמשכנתא ומהו התקציב האמיתי לרכישה.

החיסרון הוא תפעולי: ייתכן שתצטרכו לגור בשכירות זמנית, לתאם פינוי מאוחר או להתפשר על לוחות זמנים. מצד שני, הוודאות הכספית עשויה לחזק את כוח המיקוח שלכם ולהקטין את הסיכון למכירה בלחץ.

2. רכישת הדירה החדשה בעזרת הלוואת גישור

הלוואת גישור נועדה לממן פער זמני עד שהכסף ממכירת הדירה הקיימת מתקבל. מקור הפירעון המתוכנן הוא בדרך כלל התמורה העתידית מהמכירה.

אפשר לבנות את הגישור בדרכים שונות. במבנה אחד משלמים בתקופת הביניים ריבית בלבד והקרן נפרעת בסוף. במבנה אחר חלק מהתשלום נדחה. התנאים, הבטוחות והתקופה משתנים בין גופים ובין תיקים.

גישור אינו כסף נוסף שנעלם לאחר המכירה. צריך להפחית מהתמורה הצפויה את יתרת המשכנתא הקיימת, את הגישור, את הריבית, את הוצאות המכירה ואת המסים ככל שחלים. רק היתרה היא ההון שנשאר למשפחה.

3. גרירת המשכנתא הקיימת לדירה החדשה

אם במשכנתא הנוכחית יש מסלולים שכדאי לשמור, אפשר לבדוק גרירה. בגרירה מעבירים את הבטוחה מהדירה הישנה לדירה החדשה, בכפוף לאישור הבנק ולמסמכים הנדרשים.

גרירה אינה פעולה אוטומטית ואינה מבטיחה מימון נוסף. הבנק בוחן את הנכס החדש, את השמאות, את יחס המימון ואת יכולת ההחזר. אם מחיר הדירה החדשה גבוה יותר, ייתכן שתידרש הלוואה נוספת לצד החלק שנגרר.

לפני שבוחרים בגרירה צריך להשוות בין שתי חלופות: שמירת התנאים הקיימים והוספת מימון, לעומת סילוק ההלוואה ובניית משכנתא חדשה. משווים עלות כוללת, גמישות, סיכון והחזר, ולא רק את הריבית של מסלול בודד.

להרחבה מעשית, כולל תהליך העבודה, המסמכים וההשוואה מול מחזור, קראו את המדריך גרירת משכנתא בעת מעבר דירה: מתי זה כדאי ואיך מתכננים נכון. במדריך משולב גם סרטון הווידאו המלא על גרירת משכנתא.

4. שילוב בין מכירה, גישור ומשכנתא חדשה

בעסקאות רבות הפתרון אינו כלי אחד. לדוגמה, אפשר לגרור חלק מהמשכנתא, לקחת גישור מוגבל כנגד ההון שצפוי להשתחרר, ולהוסיף משכנתא חדשה לדירה הנרכשת.

השילוב יכול להיות יעיל, אבל הוא דורש תכנון מדויק של סדר הפעולות. צריך לדעת איזה כסף משולם בכל שלב, איזה נכס משועבד, מתי משתחרר השעבוד מהדירה הישנה ומה קורה אם עסקת המכירה נדחית.

החישוב החשוב באמת: כמה כסף יישאר מהמכירה?

אחת הטעויות הנפוצות היא להתייחס למחיר המבוקש של הדירה הקיימת כאילו כולו הון עצמי. החישוב הנכון מתחיל מהתמורה הסבירה נטו:

מחיר מכירה שמרני, פחות יתרת המשכנתא, פחות עלויות מכירה, פחות חובות שצריך לסלק, פחות הגישור והריבית, ופחות מסים ככל שחלים.

לדוגמה בלבד, נניח שהדירה הקיימת צפויה להימכר ב-2,000,000 ש"ח ועליה יתרת משכנתא של 650,000 ש"ח. אם נלקח גישור של 400,000 ש"ח ויש גם הוצאות עסקה, הון עצמי נטו של 1,350,000 ש"ח אינו נשאר אוטומטית. צריך להפחית גם את הגישור, את עלותו ואת יתר ההוצאות.

כדי לא לבנות עסקה על מספר אופטימי, כדאי לחשב לפחות שלושה תרחישים:

תרחיש בסיס לפי מחיר מכירה סביר ומועד מכירה מתוכנן.
תרחיש שמרני שבו המחיר נמוך יותר והמכירה מתעכבת.
תרחיש לחץ שבו צריך לשלם תקופה ארוכה יותר על כמה התחייבויות במקביל.

מה הבנק בודק בתקופת המעבר?

בהלוואות לדיור שעליהן חלות מגבלות שיעור ההחזר, התקרה היא 50% מההכנסה הפנויה, ושיעור העולה על 40% מחייב טיפול מחמיר יותר בסיכון. חשוב להבחין: לפי סעיפים 11 ו-12.1 להוראה 329, מגבלות אלה אינן חלות על הלוואת גישור שתקופת הפירעון המקורית שלה עד שלוש שנים. אין בכך אישור אוטומטי לגישור או פטור מבדיקת יכולת החזר ומקור לפירעון הקרן. הבנק עדיין בוחן את העסקה, והמשפחה צריכה לבדוק את מלוא העומס בתקופת החפיפה.

הוראה 329 קובעת גם כיצד להביא בחשבון תשלומים במבני בלון וגרייס. בבלון יש להביא בחשבון את תשלום הריבית החודשי, ובגרייס את התשלום הצפוי לאחר תקופת הגרייס. המשמעות היא שלא נכון לבחון רק את התשלום הזמני הנמוך שמוצג בתחילת הדרך.

הבנק עשוי לבקש בין היתר:

חוזה רכישה של הדירה החדשה ולוח תשלומים מלא.
יתרות עדכניות של המשכנתא הקיימת.
שמאות של הנכס החדש ולעיתים גם מסמכים על הנכס הקיים.
אסמכתאות להכנסה ולהתחייבויות.
תצהיר ומסמכי מס לסיווג הדירה החליפית.
טיוטת מכירה או חוזה מכירה, אם כבר קיימים.
הסבר למקור הפירעון של הגישור ולוח זמנים סביר.

איך בונים לוח תשלומים שלא מכניס אתכם לפינה?

לוח תשלומים טוב מחבר בין שני החוזים. הוא אינו מסתפק בתאריך המסירה. צריך לבדוק מתי הקונה של הדירה הישנה מעביר כל תשלום, מתי הכסף חייב להגיע למוכר של הדירה החדשה, ומתי הבנק יכול לשחרר את המשכנתא.

כדאי להכניס ללוח גם זמני טיפול: שמאות, מסמכי רישום, מכתב כוונות, הסרת שעבוד, אישורי מס והשלמת תנאים בבנק. כסף שמופיע בחוזה אינו בהכרח זמין בחשבון באותו יום.

אם לוח התשלומים מסתמך על מכירת הדירה הישנה, חשוב שעורך הדין שמלווה את העסקה יכיר את מבנה המימון לפני ניסוח המועדים. יועץ המשכנתאות ועורך הדין מטפלים בזוויות שונות, והתיאום ביניהם יכול למנוע סתירה בין החוזה לבין יכולת הביצוע בבנק.

מה קורה אם הדירה הישנה לא נמכרת בזמן?

זו השאלה שצריך לענות עליה לפני החתימה, לא אחרי שהגישור מתקרב לפירעון.

תוכנית גיבוי יכולה לכלול כרית מזומנים להארכת תקופת המעבר, מחיר מינימום ריאלי למכירה, אפשרות להפחתת מחיר בלי לפגוע בהשלמת הרכישה, בחינת הארכה מול הבנק לפני מועד הפירעון, או שינוי מבנה המימון בכפוף לאישור חדש.

אין להניח שהבנק יאריך את הגישור אוטומטית. הארכה, מיחזור או פריסה חדשה מחייבים בדיקה מחדש, ועלולים לשנות את הריבית, את ההחזר ואת דרישות הבטוחה.

אם החישוב עובד רק כאשר הדירה נמכרת במחיר הגבוה ביותר ובתאריך המוקדם ביותר, העסקה רגישה מדי. תוכנית סבירה צריכה לשרוד גם סטייה מסוימת במחיר ובלוח הזמנים.

גישור בנקאי או מימון חוץ בנקאי?

הבנק הוא בדרך כלל התחנה הראשונה לבדיקה, משום שמימון עם בטוחה יכול להיות זול יותר מאשראי שאינו מובטח. עם זאת, יש מקרים שבהם מבנה העסקה, לוחות הזמנים או מגבלות האשראי הבנקאיות אינם מאפשרים את הפתרון הנדרש.

במצבים כאלה אפשר לבחון גם מימון חוץ בנקאי, שלעיתים מציע גמישות שונה בבטוחות, בתקופה או בתהליך החיתום. הגמישות אינה אומרת שהפתרון זול או מתאים. צריך להשוות ריבית, עמלות, קנסות, תנאי פירעון, דרישות שעבוד והעלות במקרה שהמכירה מתעכבת.

מימון חוץ בנקאי אינו תחליף לבדיקת יכולת החזר. הוא כלי נוסף שצריך להכניס לאותו תכנון תזרים ולתרחיש הלחץ.

שבע טעויות שכדאי למנוע

חתימה על הדירה החדשה לפני קבלת תמונת מימון מלאה.
שימוש במחיר פרסום של הדירה הישנה במקום מחיר מכירה שמרני.
התעלמות מהמשכנתא הקיימת ומהוצאות המכירה בחישוב ההון העצמי.
בדיקת ההחזר לאחר המכירה בלבד, בלי לבדוק את תקופת החפיפה.
הנחה שגישור יוארך אם המכירה תתעכב.
בחירת גרירה רק בגלל ריבית ישנה טובה, בלי להשוות את כל המבנה.
תכנון מועדי חוזה בלי לתאם אותם עם דרישות הבנק ומסמכי השעבוד.

סדר עבודה מומלץ לפני חתימה

שלב 1: מיפוי מצב קיים

מרכזים יתרת משכנתא, החזר חודשי, מסלולים, הכנסות, התחייבויות והון נזיל.

שלב 2: הערכת מכירה שמרנית

בודקים טווח מחיר ריאלי, זמן שיווק אפשרי והוצאות מכירה. לא בונים את התקציב רק על המחיר הרצוי.

שלב 3: בניית שלושה תרחישים

מחשבים את תקופת המעבר בתרחיש בסיס, תרחיש שמרני ותרחיש לחץ.

שלב 4: השוואת מבני מימון

משווים סילוק, גרירה, גישור ושילובים ביניהם. אפשר להיעזר במילון מונחי המשכנתא כדי להבין את המונחים, ובמדריך איך משווים שתי הצעות משכנתא כדי לבחון הצעות על בסיס אחיד.

שלב 5: אישור עקרוני ותיאום חוזי

מקבלים אישור שמתייחס למבנה העסקה בפועל, ולא רק לסכום המשכנתא החדשה. לאחר מכן מתאמים את לוחות התשלום עם עורך הדין.

שלב 6: תוכנית יציאה מהגישור

קובעים מראש מה יקרה אם המכירה תתעכב, מהו המחיר המינימלי שאפשר לקבל ומהי כרית הביטחון הדרושה.

שאלות נפוצות

האם כל משפר דיור יכול לקבל 70% מימון?

לא. 70% הם התקרה הרגולטורית לדירה חליפית. האישור בפועל תלוי בהכנסה, בהתחייבויות, בשמאות, בנתוני האשראי ובמדיניות הבנק.

האם הלוואת גישור פותרת את בעיית ההון העצמי?

היא יכולה לגשר זמנית על כסף שכלוא בדירה הקיימת, אבל היא יוצרת חוב שצריך לפרוע. לכן בודקים את התמורה נטו מהמכירה ואת עלות התקופה עד הפירעון.

האם עדיף לגרור את המשכנתא הקיימת?

לא תמיד. גרירה יכולה לשמור מסלולים טובים, אך יש להשוות אותה למשכנתא חדשה מלאה ולבדוק את מבנה ההחזר הכולל.

האם אפשר לחתום ואז לסדר את המימון?

זו פעולה מסוכנת. לפני חתימה צריך לוודא שהבנק מכיר את מבנה העסקה, שההון העצמי זמין במועדים הנכונים ושיש תוכנית במקרה שהמכירה מתעכבת.

מי קובע את מועד מכירת הדירה הישנה?

הסיווג כדירה חליפית קשור לחוק מיסוי מקרקעין ולמסמכים שמוצגים לבנק. את המועד המדויק ואת השלכות המס צריך לבדוק עם עורך דין או יועץ מס לפי פרטי העסקה והדין העדכני.

השורה התחתונה

קניית דירה לפני מכירת הדירה הקיימת אינה רק שאלה של קבלת גישור. זו עסקה שדורשת תכנון של שני נכסים, כמה מקורות כסף ותקופת חפיפה שעלולה להתארך.

תוכנית טובה מגדירה מראש כמה כסף באמת יישאר מהמכירה, מה יהיה ההחזר בתקופת הביניים, איזה חלק מהמשכנתא כדאי לגרור, ומה עושים אם המכירה מתעכבת. המטרה אינה רק להשלים את הרכישה, אלא להגיע לדירה החדשה בלי להשאיר אחריכם חוב זמני שהפך לבעיה ארוכת טווח.

אם אתם לפני שדרוג דיור, אפשר להתחיל ממיפוי מסודר של ההון העצמי, המשכנתא הקיימת ולוחות התשלום. לקריאה נוספת: לקיחת משכנתא חדשה בכל הארץ.

מקורות רשמיים

המידע כללי ואינו תחליף לייעוץ משכנתאות, משפטי או מיסויי המותאם לעסקה.

תוייג גרירת משכנתא, הלוואת גישור, משפרי דיור

משכנתא למשפרי דיור: איך קונים דירה לפני שמוכרים את הקיימת?