משקיעים רבים מגיעים לעסקת השקעה כאשר כבר יש להם משכנתא על דירת המגורים או על נכס אחר. זה מצב נפוץ. הבנק לא מסתכל רק על ההלוואה החדשה, אלא על כל התיק הפיננסי של הלווה. השאלה מבחינתו היא האם הלווים מסוגלים לשלם את כל ההחזרים יחד, גם אם חלק מההכנסות מהשכירות לא יתקבלו בזמן.

איך משכנתא קיימת משפיעה על האישור

המשכנתא הקיימת נכנסת לחישוב ההתחייבויות החודשיות. אם ההחזר הקיים גבוה, הוא מצמצם את המקום להחזר נוסף. הבנק בוחן את יחס ההחזר מההכנסה הפנויה, כלומר כמה מתוך ההכנסה המוכרת כבר משמש להחזרי הלוואות ומשכנתאות.

אם יש הכנסה גבוהה, התחייבויות נמוכות ושכירות קיימת או צפויה, עדיין ייתכן שהבנק יאשר מימון נוסף. אם ההכנסה גבולית וההחזר הקיים כבר גבוה, הבנק עשוי לאשר סכום נמוך יותר או לדרוש מבנה מימון שמרני יותר.

האם אפשר להשתמש בנכס הקיים

לפעמים אפשר לבחון מימון נוסף באמצעות הנכס הקיים, בהתאם לשווי שלו, יתרת המשכנתא ושיעור המימון האפשרי. אבל חשוב להבין שאין כאן “כסף חינם”. הגדלת המינוף על נכס קיים מגדילה את ההתחייבות הכוללת ואת הסיכון של משק הבית.

בנוסף, אם הנכס הקיים כבר ממונף מאוד, ייתכן שלא תהיה בו יתרת בטוחה מספקת. במקרה כזה, המשקיע יצטרך להביא יותר הון עצמי או לחפש מבנה מימון אחר.

הבנק בוחן את כל התמונה

במסגרת משכנתא עבור נכס להשקעה, חשוב להכין לבנק תמונה מסודרת: הכנסות, החזרים, נכסים, שכר דירה, חסכונות, התחייבויות ותוכנית רכישה. ככל שהתמונה ברורה יותר, כך קל יותר להבין מה באמת אפשרי.

במדריך משכנתא לנכס להשקעה בישראל, הדגש הוא על כך שהבנק לא בודק רק נכס אחד. הוא בודק את היכולת של המשקיע להחזיק את כל המערכת הפיננסית שלו בלי לקרוס מתזרימית.