השיקולים האסטרטגיים בין שיפור תנאים לבין מעבר למתחרים

לווים רבים חוששים מהמילה “מיחזור” בגלל המחשבה על ריצות בין בנקים ותורים ארוכים, ולכן ברירת המחדל שלהם היא פנייה לבנק הנוכחי. במיחזור פנימי, הבנק כבר מכיר אתכם, יש לו את כל המסמכים המשפטיים של הנכס, והוא יודע בדיוק מהי היסטוריית התשלומים שלכם. היתרון הגדול כאן הוא ה”שקט התעשייתי”: אין צורך בשמאות חדשה (ברוב המקרים), אין צורך ברישום מחדש בטאבו או ברשם המשכנות, והתהליך יכול להסתכם בחתימה על מספר טפסים בודדים בסניף או דרך הדיגיטל.

עם זאת, למיחזור פנימי יש חיסרון מובנה – היעדר תחרות. הבנק יודע שאתם אצלו ושמעבר לבנק אחר ידרוש מכם מאמץ. לכן, ההצעות במיחזור פנימי הן לעיתים קרובות פחות אטרקטיוביות מהצעות של בנקים מתחרים אשר נלחמים “לגנוב” לקוח חדש וטוב. כדי להשיג את התנאים הטובים ביותר בתוך הבנק שלכם, אתם חייבים להגיע עם “תחמושת” – הצעה כתובה מבנק מתחרה. רק אז הבנק הנוכחי יבין שאתם רציניים לגבי עזיבה וישפר את ההצעה שלו לרמה תחרותית באמת.

מעבר לבנק אחר, לעומת זאת, הוא אירוע של לקיחת משכנתא חדשה לכל דבר ועניין. זה דורש פתיחת תיק מחדש, הזמנת שמאי מעודכן שיעריך את שווי הנכס (שיכול להיות גבוה בהרבה מהשווי המקורי, מה שמשפר את אחוז המימון – מוריד אותו), והתעסקות עם מסמכים משפטיים. למרות הטרחה, זהו הכלי החזק ביותר של הלווה. בנק חדש רואה בכם נכס ומוכן לעיתים לספוג עלויות או להוריד מרווחים למינימום רק כדי להעביר את התיק אליו. תכנון נכון של תהליך מיחזור משכנתא יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.

השוואת עלויות ובירוקרטיה: פנימי מול חיצוני

כדי לקבל החלטה מושכלת, יש להבין את “תג המחיר” של כל אחד מהמסלולים. בעוד שריבית נמוכה יותר בבנק אחר קורצת לכולם, יש לקחת בחשבון את ההוצאות המיידיות שנוצרות במעבר כזה. כחלק ממה שמוסבר בתוך המדריך המלא למיחזור משכנתא, אלו הנקודות המרכזיות:

• שמאות מקרקעין: במיחזור פנימי לרוב אין צורך. במעבר לבנק אחר, זוהי הוצאה חובה של בין 600 ל-3,000 ש”ח (ואף יותר – תלוי בשווי ובסוג הנכס).
• עמלת פתיחת תיק: במיחזור פנימי העמלה נמוכה מאוד או לא קיימת. בבנק חדש מדובר בעמלה של כמה מאות שקלים (אם כי היא ניתנת למיקוח).
• רישומים משפטיים: מעבר בנק דורש ביטול משכנתא בבנק א’ ורישום מחדש בבנק ב’. זה דורש אגרות טאבו, רשם המשכנות ייפוי כוח נוטריוני או תצהיר בפני עו”ד.
• זמן ביצוע: מיחזור פנימי יכול להסתיים תוך ימים. מעבר לבנק אחר לוקח לרוב בין שלושה שבועות לחודשיים.

שיפור דירוג האשראי והזדמנויות במיחזור חיצוני

נקודה שלעיתים נשכחת היא השינוי בערך הנכס. אם קניתם דירה לפני חמש שנים במיליון ש”ח והיום היא שווה מיליון וחצי, אחוז המימון שלכם ירד דרמטית. בנק חדש יראה אתכם כלווים בסיכון נמוך מאוד בגלל יחס המימון המשופר, ויוכל להציע לכם ריביות שלבנק הנוכחי יהיה קשה מאוד להשוות מבחינה מערכתית.

בנוסף, מעבר לבנק אחר מאפשר לכם “לנקות” את התיק. אם היו לכם הלוואות קטנות בבנק המקורי שהכבידו עליכם, במעבר לבנק חדש ניתן לעיתים לאחד אותן לתוך המשכנתא (בכפוף למגבלות, כמשכנתא לכל מטרה) או לפחות להציג דף נקי ובריא יותר מול גוף שרוצה אתכם כלקוחות חדשים. המיחזור החיצוני הוא בעצם “מכרז ריביות” שבו הכוח נמצא אצלכם בידיים.

מקורות

• בנק ישראל – השוואת תנאי הלוואות וריביות בנקים
• הפיקוח על הבנקים – זכויות הלווה בעת מעבר בין בנקים
• משרד האוצר – מדריך למעבר ובחירת בנק למשכנתאות