כמה ניתן לקבל במשכנתא לכל מטרה כנגד נכס?

התשובה הקצרה

איך מחשבים את הסכום הראשוני בבנק?

מסגרת בסיס תיאורטית = 50% × שווי הנכס לפי שמאות

סכום בסיס נוסף = מסגרת הבסיס − יתרת כל האשראי המובטח בנכס

רק לאחר חישוב הבסיס בודקים אם הבנק מוכן להשתמש באפשרות שבסעיף 10א. גם אז, המימון הכולל לא יעלה על 70% משווי הנכס, והיקף החריגה מעל שיעור מימון של 50% לא יעלה על 200,000 ₪. זו אפשרות בשיקול דעת הבנק ובכפוף לחיתום, לא זכאות.

בדוגמה הזו, 350,000 ₪ הם פער חישובי בלבד. האישור עשוי להיות נמוך יותר או לא להינתן. אם הפער הבסיסי אינו מספיק, הבנק רשאי לבחון את האפשרות שבסעיף 10א - אך אין ללקוח זכות אוטומטית לקבל אותה.

מימון חוץ-בנקאי: אפשרויות של עד 85% משווי הנכס

לצד הבנקים פועלים גופי מימון חוץ-בנקאיים המציעים הלוואות לכל מטרה כנגד נכס. בחלק מהמסלולים ניתן לבחון מימון כולל של עד 85% משווי הנכס, בכפוף לתנאי המלווה ולבחינה פרטנית. מגבלות המימון הבנקאיות שתוארו לעיל אינן תקרה אחידה להצעות החוץ-בנקאיות.

סכום נוסף תיאורטי = שיעור המימון שנבחן × שווי הנכס המקובל על המלווה − יתרת כל האשראי המובטח בנכס. מהפער יש להביא בחשבון גם עלויות סילוק והקמה, לפי מבנה העסקה. שיעור המימון הוא רק אחד מתנאי האישור.

משכנתא בדרגה שנייה: הסכמה ומגבלה על התוספת

כאשר משאירים את המשכנתא הקיימת בבנק ומוסיפים הלוואה חוץ-בנקאית בשעבוד מדרגה שנייה, נדרשת הסכמת הבנק או בעל השעבוד הראשון. יש לבדוק מראש את תנאי ההסכמה, דרגת השעבוד והמסמכים הנדרשים.

לרוב, במסגרת מימון בדרגה שנייה, התוספת לא תעלה על יתרת המשכנתא הקיימת בדרגה הראשונה, בהתאם למדיניות הגוף המממן ולתנאי העסקה. זו מגבלת מימון שיש לאמת מול המלווה המסוים, ולא כלל רגולטורי אחיד. לכן גם פער פנוי עד 85% משווי הנכס אינו אומר שניתן לקבל את כולו כתוספת.

מתי בוחנים מחזור של המשכנתא והעברתה לגוף המימון?

כאשר התוספת המבוקשת גבוהה מהאפשרי בדרגה שנייה, לרוב נבחנת חלופה של מחזור מלא: סילוק המשכנתא בבנק באמצעות הלוואה חדשה, והעברת מלוא המימון והשעבוד לגוף החוץ-בנקאי. זו עסקה חדשה המחייבת אישור, שמאות והסדרת השעבודים.

חייבים לבדוק את המשמעויות ואת כדאיות המהלך על מלוא החוב. משווים את תנאי המשכנתא הקיימת לתנאי המימון החדש: ריבית והצמדה, תקופה, החזר חודשי, סך תשלומים, עמלות פירעון מוקדם, עלויות שמאות ורישום, הוצאות משפטיות ותנאי יציאה. מחזור עלול לוותר על תנאים טובים בבנק ולייקר גם את החוב הקיים; החזר חודשי נמוך יותר לבדו אינו מוכיח חיסכון.

דוגמה: הפער עד 85% אינו בהכרח התוספת שתאושר

בנכס ששוויו 2,000,000 ₪ ויתרת המשכנתא עליו 650,000 ₪, מימון כולל של 85% הוא 1,700,000 ₪. הפער החישובי הוא 1,050,000 ₪ לפני עלויות. אולם אם המלווה מגביל את התוספת בדרגה שנייה ליתרת המשכנתא הראשונה, התוספת מוגבלת ל-650,000 ₪ עוד לפני בחינת יתר התנאים. כדי לבחון קבלת 1,050,000 ₪ נוספים ייתכן שיידרש מחזור מלא למימון של 1,700,000 ₪, שממנו יסולק החוב הקיים. זו המחשה בלבד, בכפוף לאישור ולבדיקת כדאיות.

חמשת הנתונים שקובעים כמה אפשר לקבל בפועל

1. שווי הנכס: לפי שמאות שמקובלת על הגוף המממן, לא לפי הערכה עצמית או מחיר מבוקש.
2. יתרות קיימות: כל משכנתא או אשראי אחר שמובטחים באותו נכס.
3. יכולת החזר: הכנסה פנויה מול ההחזר החדש וכל יתר ההתחייבויות.
4. מטרת הכסף והמסמכים: הגוף המממן רשאי לבקש אסמכתאות ולתמחר לפי מטרת האשראי.
5. התקופה ופרופיל הסיכון: גיל הלווים, תקופת ההלוואה, נתוני אשראי ומדיניות המלווה.

למה זו לא "בדיקת זכאות למשכנתא" לרכישת דירה?

העמוד הזה עוסק במסגרת אשראי כנגד נכס קיים. משכנתא לרכישת דירה נבדקת לפי סוג העסקה, שיעור המימון המותר ברכישה, ההון העצמי, ההכנסה והנכס הנרכש. ערבוב בין שתי השאלות עלול לייצר מספר שנראה מדויק אך אינו רלוונטי לעסקה.

הסכום האפשרי אינו בהכרח הסכום שכדאי לקחת

גם כאשר קיימת בטוחה מספקת, צריך להשוות את ההחזר, התקופה, הריבית, העמלות וסך התשלומים. באיחוד הלוואות, למשל, ירידה בהחזר החודשי יכולה לנבוע מהארכת התקופה ולהגדיל את העלות הכוללת - בזמן שהבית משמש בטוחה.

להבנת החלופות והסיכון קראו את המדריך למשכנתא לכל מטרה כנגד נכס. אם מטרת הכסף היא שיפוץ, עברו למדריך מימון שיפוץ באמצעות משכנתא. אם אתם רוצים לבדוק התאמה ולקבל ליווי בתהליך, עברו לעמוד השירות למשכנתא לכל מטרה. להצעה קיימת אפשר להשתמש בבדיקת הצעת משכנתא לפי תמהיל ועלות כוללת.

שאלות נפוצות

האם כל בעל דירה יכול לקבל 50% משווי הנכס?

לא. 50% הוא בסיס המגבלה הרגולטורית הבנקאית להלוואה לכל מטרה המובטחת בדירת מגורים, לא הבטחת אישור. האישור תלוי בחיתום, יכולת החזר, התחייבויות, שמאות, מטרת האשראי ומדיניות הבנק.

האם אפשר לקבל יותר מ-50%?

לפי סעיף 10א להוראה 329, בנק רשאי לשקול מימון כולל של עד 70% בהלוואה שאינה מיועדת לרכישת זכות במקרקעין, ובלבד שהיקף החריגה מעל שיעור מימון של 50% לא יעלה על 200,000 ₪. זו אפשרות בשיקול דעת הבנק ובכפוף לחיתום, לא זכאות. בגופים חוץ-בנקאיים קיימות גם אפשרויות למימון כולל של עד 85% משווי הנכס, בכפוף לתנאי המלווה, לבחינה פרטנית, ליכולת ההחזר ולמבנה השעבודים; 85% אינם תקרה אחידה או זכאות.

איך מחשבים כמה נשאר להגדלת המשכנתא?

בחישוב הבסיס הבנקאי מתחילים ב-50% משווי הנכס לפי שמאות ומפחיתים את יתרת כל האשראי המובטח בו. לאחר מכן בודקים חיתום ויכולת החזר, ולצד החישוב הבסיסי בודקים אם הבנק מוכן להשתמש באפשרות שבסעיף 10א. זו אפשרות בשיקול דעת הבנק ובכפוף לחיתום, לא זכאות.

האם משכנתא לכל מטרה מתאימה לאיחוד הלוואות?

אפשר לבחון אותה כאחת החלופות, אבל סכום זמין אינו הוכחת כדאיות. משווים לפני ואחרי את היתרות, הריביות, העמלות, התקופה, סך התשלומים והסיכון לנכס.

האם נדרשת הסכמת הבנק למשכנתא בדרגה שנייה?

כן. כאשר המשכנתא הקיימת נשארת בבנק ונוסף שעבוד בדרגה שנייה, נדרשת הסכמת הבנק או בעל השעבוד הראשון. יש לבדוק גם את מגבלת התוספת ביחס ליתרת המשכנתא הראשונה ואת תנאי המלווה.

האם כדאי להעביר את כל המשכנתא לגוף חוץ-בנקאי כדי לקבל תוספת?

לעיתים זו חלופה כאשר המימון הנוסף אינו אפשרי בדרגה שנייה. יש לבחון את העלות של מלוא החוב לאחר המחזור, לרבות אובדן תנאים קיימים, ריבית, הצמדה, תקופה, עמלות ועלויות הקמה. עצם האפשרות לקבל יותר כסף אינה מוכיחה כדאיות.

האם זה מחשבון זכאות למשכנתא?

לא. זהו חישוב מסגרת ראשונית לאשראי כנגד נכס קיים. בדיקת מימון לרכישת דירה היא תהליך אחר.

מקורות, הנחות ומגבלות

• WeCheck - דוגמה למסלול מימון חוץ-בנקאי כנגד נכס עד 85%, בכפוף לתנאי החברה
• בנק ישראל - הוראה 329: מגבלות למתן הלוואות לדיור
• בנק ישראל - חוזר 2840 מ-08.02.2026, שהוסיף את סעיף 10א

המקורות והניסוח נבדקו ב-02.10.2026. הדוגמאות הן המחשה בלבד, אינן הצעת אשראי ואינן מבטיחות אישור, סכום או תנאים. הוראות, מדיניות הגופים המממנים ונתוני הלקוח עשויים להשתנות.