מה באמת נחשב הון עצמי בעסקת דירה ראשונה

כשאומרים הון עצמי, חשוב להבין שזה לא רק המקדמה לדירה. בפועל, ההון העצמי הוא כל מה שאתם צריכים להביא מהבית כדי שהעסקה תיסגר בלי הפתעות, כולל הוצאות נלוות וכרית ביטחון.

לפני שנכנסים לרשימה, הנה שלושת המרכיבים המרכזיים שכמעט תמיד קובעים את המספר הסופי: מגבלת המימון של הבנק, עלויות עסקה נלוות, ומס רכישה אם הוא חל על העסקה שלכם.

אם אתם בוחנים משכנתא חדשה, חשוב לא לחשב רק את מה שהבנק מוכן לממן, אלא גם את מה שתצטרכו לשלם מכיסכם כדי שהעסקה באמת תעבוד ביום שאחרי החתימה.

1) מקדמה למחיר הדירה

אם זו דירה יחידה, במקרים רבים שיעור המימון המקסימלי הוא עד 75%, כלומר לפחות 25% הון עצמי רק כדי להשלים את מחיר הנכס.

אם זו דירה חליפית, שיעור המימון המקסימלי הוא עד 70%, כלומר לפחות 30% הון עצמי.

ואם זו דירה נוספת, שיעור המימון המקסימלי הוא עד 50%, כלומר לפחות 50% הון עצמי.

2) הוצאות עסקה

ההוצאות האלה נופלות עליכם במזומן או בהעברה, ולעיתים מגיעות לפני קבלת המשכנתא או במקביל:

• עו”ד, ולעיתים רכיבים נוספים בעסקאות קבלן
• שמאות
• רישומים כמו טאבו, חברה משכנת או רמ”י
• עמלות שונות בבנק, בהתאם לבנק ולתיק
• תיווך, אם יש
• לעיתים גם הוצאות מעבר, שיפוץ או שדרוגים בסיסיים

3) כרית ביטחון ותזרים

גם אם על הנייר אתם מגיעים להון העצמי המינימלי הנדרש, לא תמיד נכון לרוקן את כל הכסף. גם הבנק וגם אתם תרצו לראות שנשאר מרווח לתשלומים ראשונים, תיקונים, חודשים עם הוצאות חריגות, או שינוי זמני בהכנסה.

זו בדיוק הסיבה שלא נכון להסתפק רק בשאלה כמה הון עצמי חייבים, אלא גם כמה הון עצמי נכון להביא כדי לא להתחיל את הדרך על הקצה. כדי לראות איך כל זה מתחבר לעסקה שלמה, שווה לעבור גם על המדריך המלא למשכנתא חדשה בישראל.

מקורות

• בנק ישראל – מגבלות על מתן הלוואות לדיור
• רשות המסים – סימולטור מס רכישה
• כל-זכות – מידע על מגבלות משכנתא ורכישת דירה