משקיע עם כמה נכסים יכול להיראות חזק יותר, כי יש לו נכסים והכנסות שכירות. אבל מבחינת הבנק, יותר נכסים פירושם גם יותר התחייבויות, יותר תלות בשוכרים ויותר סיכון תזרימי. לכן החישוב אינו פשוט כמו “יש עוד דירות, אז יש עוד ביטחונות”. הבנק בודק האם המערכת כולה יציבה.

הכנסות מול התחייבויות

הבנק מתחיל מהכנסות מוכרות: שכר, הכנסות עסקיות אם קיימות, והכנסות משכירות שהוא מוכן להכיר בהן. מול זה הוא מציב את כל ההחזרים: משכנתאות קיימות, הלוואות, התחייבויות אשראי וההחזר הצפוי על המימון החדש.

הכנסות משכירות יכולות לעזור, אך לרוב לא יוכרו במלואן. הבנק עשוי להפחית חלק מהן כדי לשקף סיכון של תקופה ללא שוכר, תחזוקה או אי תשלום. לכן גם אם בפועל המשקיע מקבל 15,000 ש”ח שכירות מכמה נכסים, ההכנסה המוכרת לבנק יכולה להיות נמוכה יותר.

הסיכון המצטבר של כמה נכסים

ככל שיש יותר נכסים ממונפים, כך חשוב יותר לבדוק מה קורה בתרחיש לחץ. מה יקרה אם שני שוכרים עוזבים באותה תקופה? מה יקרה אם הריבית עולה? מה יקרה אם אחד הנכסים דורש שיפוץ גדול? משקיע עם כמה נכסים צריך להראות שהוא לא תלוי בתרחיש מושלם.

הבנק עשוי לבחון גם את פיזור הנכסים. נכסים באותו אזור, עם אותו סוג שוכר או עם חוזים קצרים, יוצרים סיכון מסוג אחד. נכסים שונים עם שוכרים יציבים יכולים להציג תמונה טובה יותר, אבל עדיין צריך להוכיח תזרים.

הכנה נכונה לבנק

בבקשה של משכנתא עבור נכס להשקעה למשקיע עם כמה נכסים, חשוב להכין טבלה מסודרת: לכל נכס – שווי, יתרת משכנתא, החזר חודשי, שכירות חודשית, חוזה שכירות ותאריך סיום. כאשר הנתונים מסודרים, קל יותר להציג לבנק את היכולת האמיתית.

במסגרת מדריך משכנתא לנכס להשקעה, התפיסה היא שהשקעה בנדל”ן אינה רק צבירת נכסים. היא ניהול תיק התחייבויות ותזרימים. מי שמנהל את זה מסודר, מגיע לבנק חזק יותר.