מתודולוגיית מחשבון איחוד הלוואות באמצעות משכנתא

הנתונים שהמחשבון מקבל

1. הכנסה חודשית נטו והחזר משכנתא קיים.
2. שווי הנכס ויתרת המשכנתא הקיימת.
3. לכל הלוואה: יתרה לסילוק, ריבית שנתית ומספר החודשים שנותרו.
4. לתרחיש האיחוד: ריבית משוערת, תקופה ועלויות הקמה.
5. לתרחיש לחץ: ירידה אפשרית בהכנסה ועלייה אפשרית בריבית.

נוסחת ההחזר החודשי

כאשר הריבית החודשית גדולה מאפס, ההחזר מחושב לפי נוסחת שפיצר:

תשלום חודשי = קרן × ריבית חודשית ÷ (1 - (1 + ריבית חודשית) בחזקת מספר החודשים השלילי)

כאשר הריבית היא אפס, הקרן מחולקת במספר החודשים. הריבית החודשית היא הריבית השנתית באחוזים, מחולקת ב־12 וב־100.

אופן חישוב המדדים

החזר ההלוואות כיום

סכום ההחזרים החודשיים המחושבים לכל ההלוואות שהוזנו.

החזר לאחר האיחוד

מחושב על סכום יתרות ההלוואות בתוספת עלויות ההקמה, לפי הריבית והתקופה החדשות.

שינוי חודשי

החזר ההלוואות כיום פחות ההחזר לאחר האיחוד. תוצאה חיובית מצביעה על הקלה חודשית, אך אינה מעידה לבדה על חיסכון.

שינוי בעלות הכוללת

סך התשלומים לאחר האיחוד פחות סך התשלומים של ההלוואות הקיימות. תוצאה חיובית פירושה שהתרחיש החדש יקר יותר בסך הכול.

יחס החזר מהכנסה

החזר משכנתא קיים + החזר ההלוואות, חלקי ההכנסה נטו. זהו מדד המחשה ולא חישוב בנקאי מחייב.

תרחיש לחץ

המחשבון מפחית מההכנסה את שיעור הירידה שהוזן, מעלה את ריבית האיחוד בשיעור שהוזן ומחשב מחדש את יחס ההחזר. מטרתו להמחיש רגישות, לא לחזות את העתיד.

שיעור מימון לאחר האיחוד

יתרת משכנתא קיימת + יתרות ההלוואות + עלויות הקמה, חלקי שווי הנכס. שווי הנכס במחשבון הוא הנתון שהמשתמש הזין; הגוף המממן עשוי להסתמך על שומה שקיבל ועל קריטריונים נוספים, ולכן שיעור המימון שיחשב בפועל עשוי להיות שונה.

המעטפת הרגולטורית שהמחשבון בודק

הבדיקה משווה את הנתונים שהוזנו למגבלות מרכזיות בהוראה 329. היא אינה אישור אשראי ואינה מחליפה חיתום של הגוף המממן.

• בסיס של 50%: נקודת המוצא להלוואה שאינה לרכישת זכות במקרקעין היא שיעור מימון כולל של עד 50% משווי הנכס, כולל הלוואות קודמות המובטחות באותו נכס.
• אפשרות לפי סעיף 10א: בנק רשאי, לפי שיקול דעתו ובכפוף לחיתום, לשקול שיעור מימון כולל של עד 70%, ובלבד שסכום החריגה מעל 50% אינו עולה על 200,000 ש״ח. זו אינה זכאות של הלקוח.
• יחס החזר: הוראה 329 קובעת תקרה של 50% מההכנסה הפנויה. החישוב במחשבון הוא המחשה בלבד; הגוף המממן מחשב הכנסה פנויה והתחייבויות לפי המסמכים והכללים החלים עליו.
• תקופה: התקופה המרבית שנבדקת היא 30 שנה, כלומר 360 חודשים.

כאשר תרחיש חורג מאחת המגבלות, אין להציג אותו כתרחיש מימון אפשרי. גם תרחיש שנמצא בתוך המעטפת אינו מבטיח אישור, ריבית או תנאים.

מה לא נכלל בחישוב

• עמלת פירעון מוקדם, עמלות הקמה ועלויות אחרות שלא הוזנו.
• ביטוח חיים וביטוח מבנה.
• הצמדות למדד ושינויי ריבית לאורך זמן.
• חישוב ההכנסה הפנויה וההתחייבויות כפי שהגוף המממן יבצע אותו.
• נתוני אשראי, מדיניות הבנק, חיתום ושיקולי סיכון פרטניים.
• אישור אשראי, ריבית או תנאים מחייבים.

פרטיות ושיתוף תרחיש

החישוב מתבצע בדפדפן. קישור השיתוף מקודד את נתוני התרחיש בתוך כתובת הקישור. אין לשתף קישור תרחיש אם הנתונים שבו רגישים. המחשבון אינו מבקש שם, מספר זהות, טלפון או פרטי חשבון.

מקורות ועדכונים

• בנק ישראל: הוראה 329, גרסה 13 ועדכון מ־30.06.2026
• בנק ישראל: שאלות ותשובות ליישום הוראה 329
• מערכת נתוני האשראי של בנק ישראל

אם קיימת סתירה, הוראות הדין והמקור הרשמי העדכני גוברים על התיאור בעמוד זה.

כללי ציטוט ושימוש

מותר לקשר למחשבון ולצטט את המתודולוגיה תוך מתן קרדיט וקישור למקור: מקור: מחשבון כדאיות לאיחוד הלוואות באמצעות משכנתא, אריאל אחון ייעוץ משכנתאות.

מעבר למחשבון איחוד ההלוואות

הבהרה חשובה

המחשבון הוא כלי המחשה כללי בלבד. הוא אינו הצעת אשראי, אינו מבטיח אישור ואינו מחליף בדיקה פרטנית וייעוץ מקצועי. איחוד חובות באמצעות משכנתא עשוי להקטין את ההחזר החודשי אך להאריך את החוב, להגדיל את העלות הכוללת ולהעמיד את דירת המגורים בסיכון במקרה של אי עמידה בתשלומים.