בקצרה

אפשר למכור בית שיש עליו משכנתא הפוכה בכל שלב. המשכנתא ההפוכה אינה מונעת מבעלי הנכס למכור אותו, אך מכיוון שרשום עליו שעבוד לטובת הגוף המממן, לא ניתן להשלים את העברת הבעלות לקונה בלי להסדיר את יתרת ההלוואה. בדרך כלל חלק מכספי המכירה מועבר לגוף המממן לצורך סילוק החוב, ולאחר הסרת השעבוד יתרת התמורה נשארת בידי המוכרים.

הסכום שצריך לסלק אינו בהכרח זהה לסכום שהתקבל בתחילת הדרך. יתרת החוב עשויה לכלול את הקרן שנמשכה, ריבית שנצברה, הפרשי הצמדה אם קיימים ועלויות נוספות שנקבעו בהסכם. לכן, לפני שמתחייבים לעסקת מכירה, חשוב לקבל מהגוף המממן נתון עדכני ומדויק של יתרת ההלוואה ושל הסכום הנדרש להסרת השעבוד.

מה חשוב להבין

בעלי בית שלקחו משכנתא הפוכה נשארים בעלי הנכס. הגוף המממן אינו רוכש חלק מהדירה ואינו זכאי לקבל את מלוא התמורה כאשר הבית נמכר. זכותו מוגבלת לחוב שנצבר בהתאם להסכם ההלוואה. לאחר שהחוב מסולק וכל השעבודים מוסרים, יתרת כספי המכירה שייכת לבעלי הבית.

השלב הראשון לפני המכירה הוא פנייה לגוף המממן ובקשה לקבלת יתרה עדכנית לסילוק. בהתאם לנהלי הגוף, ניתן לקבל מסמך המפרט כמה כסף נדרש כדי לפרוע את ההלוואה במועד מסוים ולהסיר את המשכנתא מהנכס. הסכום עשוי להשתנות עם הזמן משום שהריבית ממשיכה להיצבר עד למועד הפירעון בפועל. לכן לא נכון להסתמך על דוח ישן או על הסכום המקורי שנמשך.

יתרת הסילוק מורכבת בדרך כלל מהכסף שנמשך בפועל במסגרת ההלוואה ומהריבית שהצטברה עליו. אם המסלול כולל הצמדה, גם היא עשויה להשפיע על החוב. בנוסף, יש לבדוק אילו עמלות או הוצאות חלות בעת הפירעון. בחלק מהמוצרים אפשר לפרוע את ההלוואה בכל עת ללא עמלת פירעון מוקדם, ובמוצרים אחרים עשויים לחול תנאים שונים. המסמך המחייב הוא הסכם ההלוואה שנחתם מול הגוף המממן.

לאחר שמתקבלת יתרת הסילוק, עורך הדין שמטפל בעסקת המכירה מתאים את לוח התשלומים בחוזה למצב שבו קיים שעבוד. בדרך כלל אחד מתשלומי התמורה מיועד לפירעון החוב. התשלום יכול לעבור ישירות לגוף המממן, בהתאם למסמכים ולהוראות שניתנו. לאחר שהסכום מתקבל וההלוואה נסגרת, הגוף המממן מנפיק את האישורים הנדרשים למחיקת המשכנתא ולהסרת השעבוד.

רק לאחר הסדרת השעבוד ניתן להשלים את רישום הבעלות על שם הקונה. מדובר בתהליך רגיל בעסקאות שבהן נמכר נכס ממושכן, אך הוא מחייב תיאום בין המוכרים, עורכי הדין, הגוף שמימן את המשכנתא ההפוכה ולעיתים גם הבנק שמעניק משכנתא לקונה. תכנון נכון של לוח התשלומים מונע עיכובים ומבטיח שכספי המכירה ישמשו לסילוק החוב בזמן.

אין חובה להמתין לפטירת הלווה או לאירוע מיוחד כדי לפרוע משכנתא הפוכה. בעלי הנכס יכולים להחליט למכור משום שהם רוצים לעבור לדירה קטנה יותר, להתקרב לילדים, לעבור לדיור מוגן או לשנות את מבנה הנכסים שלהם. המכירה היא אחת מדרכי היציאה הרגילות מההלוואה, והיא אינה נחשבת להפרת ההסכם כל עוד החוב מוסדר והשעבוד מוסר במסגרת העסקה.

הנקודה החשובה ביותר היא לבדוק כמה כסף צפוי להישאר לאחר סילוק ההלוואה. מחיר המכירה לבדו אינו מלמד מה תהיה התמורה הפנויה. צריך להפחית ממנו את יתרת המשכנתא ההפוכה, את הוצאות המכירה, שכר הטרחה, המסים אם חלים ועלויות נוספות הקשורות לעסקה. רק לאחר חישוב מלא אפשר לדעת כמה הון יישאר לרכישת דירה אחרת, למימון דיור מוגן או לצרכים אחרים.

אם בעלי הבית מתכננים לרכוש נכס חלופי, כדאי לבדוק מראש כיצד יתוזמנו המכירה והרכישה. לעיתים אפשר לסלק את המשכנתא ההפוכה מתוך המכירה ולאחר מכן לבחון הלוואה חדשה כנגד הנכס הבא. במקרים מסוימים ניתן לבדוק מול הגוף המממן אפשרות להחלפת הבטוחה, אך זו אינה זכות אוטומטית והיא תלויה באישור הגוף, בשווי הנכס החלופי ובתנאי המוצר.

אפשר גם לפרוע את המשכנתא ההפוכה ממקור כספי אחר לפני השלמת המכירה. לדוגמה, אם למשפחה יש חסכונות זמינים או מימון זמני, ניתן לסלק את החוב, למחוק את השעבוד ואז למכור את הבית כשהוא נקי ממשכנתא. עם זאת, ברוב המקרים הסילוק מתבצע מתוך כספי התמורה, משום שזהו המקור הטבעי והנוח ביותר להחזר החוב.

דוגמה מהחיים

בעלת בית לקחה משכנתא הפוכה כדי להשלים הכנסה ולממן התאמות נגישות בדירה. לאחר מספר שנים היא מחליטה לעבור לדירה קטנה יותר בקרבת משפחתה. לפני פרסום הבית למכירה היא פונה לגוף המממן ומקבלת פירוט עדכני של יתרת הקרן, הריבית שנצברה והסכום שיידרש לסילוק ההלוואה במועד המכירה.

בחוזה נקבע שחלק מהתשלום של הקונה יועבר לסגירת המשכנתא ההפוכה. לאחר קבלת הכסף הגוף המממן מסיר את השעבוד, והעסקה מושלמת. יתרת התמורה נשארת בידי בעלת הבית ומשמשת אותה לרכישת הדירה החדשה ולהוצאות המעבר. היא לא נדרשה לוותר על הבית לגוף המממן, אלא רק להחזיר את החוב שנצבר.

שורה תחתונה

אפשר למכור בית שיש עליו משכנתא הפוכה בכל שלב. לפני המכירה מקבלים מהגוף המממן יתרה עדכנית לסילוק, מסדירים את החוב מתוך כספי העסקה או ממקור אחר ומקבלים אישור להסרת השעבוד. הגוף המממן מקבל את סכום החוב בלבד, ולא את שווי הבית כולו. יתרת כספי המכירה נשארת בידי בעלי הנכס. כדי לדעת אם המכירה מתאימה לתוכנית הכלכלית, צריך לבדוק מראש את יתרת החוב, את הוצאות העסקה ואת הסכום שיישאר לאחר הסילוק.

לייעוץ לקבלת משכנתא הפוכה