האם אפשר להשכיר את הבית כשיש משכנתא הפוכה?
מה חשוב לדעת על השכרת נכס המשועבד למשכנתא הפוכה, ועל האחריות שנשארת בידי בעלי הבית.
בקצרה
כן. מותר להשכיר נכס שיש עליו משכנתא הפוכה. עצם רישום המשכנתא ההפוכה על הבית אינו מונע מבעלי הנכס להשכיר את כולו או חלק ממנו, ואינו הופך את הגוף המממן לבעלים של הדירה. הנכס נשאר בבעלות הלווים, והם רשאים להשתמש בו, להתגורר בו או להפיק ממנו הכנסה משכירות, כל עוד הם ממשיכים לעמוד בהתחייבויות שנקבעו בהסכם ההלוואה.
השכרת הבית גם אינה מחייבת, כשלעצמה, פירעון של המשכנתא ההפוכה. החוב ממשיך להתנהל בהתאם למסלול שנבחר, והריבית ממשיכה להיצבר על הסכומים שנמשכו. דמי השכירות שייכים לבעלי הנכס ויכולים לשמש להשלמת הכנסה, למימון מעבר לדירה אחרת, לתשלום הוצאות שוטפות או אפילו לתשלום חלק מהריבית, אם בעלי הבית מעוניינים לצמצם את קצב גדילת החוב.
מה חשוב להבין
משכנתא הפוכה היא הלוואה שניתנת כנגד שעבוד של נכס קיים. הגוף המממן רושם משכנתא או שעבוד על הבית כדי להבטיח את החזר ההלוואה, אך הבעלות עצמה אינה עוברת אליו. בעלי הבית ממשיכים להיות רשומים כבעלי הנכס, ולכן הם ממשיכים לקבל את ההחלטות הנוגעות לשימוש בו. הם יכולים להמשיך להתגורר בבית, להשכיר חדר, להשכיר יחידת דיור או להשכיר את הנכס כולו.
חשוב להפריד בין השכרת הנכס לבין מכירתו. כאשר משכירים את הבית, הבעלות אינה משתנה והשעבוד נשאר רשום כרגיל. השוכר מקבל זכות מגורים זמנית מכוח הסכם השכירות, אך אינו מקבל זכויות בעלות בנכס. לכן אין צורך לסלק את המשכנתא ההפוכה רק משום שנחתם חוזה שכירות. לעומת זאת, כאשר רוצים למכור את הבית ולהעביר את הבעלות לקונה, יש להסדיר את יתרת ההלוואה מול הגוף המממן כדי להסיר את השעבוד.
גם כאשר הבית מושכר, האחריות כלפי הגוף המממן נשארת בידי הלווים. עליהם להמשיך לשלם ארנונה, ועד בית ותשלומי חובה החלים על בעל הנכס, לשמור על הבית במצב תקין ולהחזיק את הביטוחים שנדרשו במסגרת ההלוואה. חוזה שכירות אינו מעביר את ההתחייבויות האלה לשוכר מבחינת הגוף המממן, גם אם נקבע בין הצדדים שהשוכר ישלם חלק מההוצאות השוטפות.
לפני שמכניסים שוכר לנכס, חשוב לוודא שביטוח המבנה מתאים למצב שבו הבית מושכר. פוליסה שנרכשה עבור בית שבעליו מתגוררים בו אינה תמיד זהה לפוליסה המתאימה לנכס מושכר. כדאי לעדכן את חברת הביטוח ולבדוק שהכיסוי כולל את השימוש בפועל בנכס, לרבות אחריות כלפי צד שלישי ונזקים שעלולים להיגרם בתקופת השכירות. מדובר בבדיקה ביטוחית נפרדת, ולא במגבלה הנובעת מעצם קיומה של המשכנתא ההפוכה.
יש לבחון גם את המצב התכנוני והמשפטי של החלק המושכר. אם משכירים חדר או את הדירה כפי שהיא רשומה, בדרך כלל אין בכך שינוי בנכס. אם מפצלים את הבית ליחידות נפרדות, מוסיפים כניסה או מבצעים שינוי מבני כדי ליצור יחידה להשכרה, צריך לוודא שהפעולה מותרת מבחינה תכנונית. המשכנתא ההפוכה אינה מעניקה היתר לפיצול נכס או לבנייה שאינה מאושרת.
ההכנסה משכר הדירה עשויה להיות משמעותית במיוחד לבעלי נכסים מבוגרים שמבקשים לעבור לדיור מוגן, לגור בקרבת הילדים או לשכור דירה קטנה ונגישה יותר, אך אינם מעוניינים למכור מיד את ביתם. במצב כזה אפשר להשכיר את הבית, להשתמש בדמי השכירות לצורך מימון מקום המגורים החדש ולהמשיך להחזיק בנכס. החוב של המשכנתא ההפוכה ממשיך להיצבר בהתאם לתנאי ההלוואה, ללא קשר לגובה דמי השכירות שמתקבלים.
השכרת הבית אינה משנה את גובה הקרן שכבר נמשכה או את מנגנון הריבית. אם לא נקבע החזר חודשי, דמי השכירות אינם מועברים אוטומטית לגוף המממן. בעלי הנכס יכולים להשתמש בהם לפי צורכיהם. עם זאת, אפשר לבחון האם כדאי להפנות חלק מההכנסה לתשלום ריבית או לפירעון חלקי של החוב. פעולה כזו עשויה להאט את קצב גידול יתרת ההלוואה ולהשאיר חלק גדול יותר משווי הבית לבעלים או ליורשים בעתיד.
לצד בדיקת הביטוח והחוזה, יש לבדוק גם את היבטי המס של הכנסה משכר דירה. אופן המיסוי תלוי בגובה ההכנסה, בסוג ההשכרה ובנסיבות האישיות של בעלי הבית. המשכנתא ההפוכה אינה מעניקה פטור ממס ואינה משנה את כללי המיסוי הרגילים החלים על הכנסה משכירות. כאשר מדובר בהכנסה משמעותית או בכמה נכסים, נכון לבדוק את הנושא עם איש מקצוע בתחום המס.
דוגמה מהחיים
בני זוג מבוגרים מחזיקים בדירה בבעלותם ועליה רשומה משכנתא הפוכה. לאחר כמה שנים הם מחליטים לעבור לדירה שכורה סמוכה לילדיהם, אך אינם מעוניינים למכור את הבית בשלב זה. הם משכירים את הדירה שלהם בחוזה מסודר ומשתמשים בדמי השכירות כדי לממן חלק ניכר משכר הדירה במקום החדש.
המשכנתא ההפוכה נשארת רשומה על הנכס וממשיכה להתנהל בהתאם לתנאים שנקבעו מלכתחילה. בני הזוג ממשיכים להיות אחראים לביטוח המבנה, לתחזוקת הבית ולהתחייבויות כלפי הגוף המממן. עצם ההשכרה אינה מחייבת אותם לפרוע את ההלוואה ואינה מונעת מהם להמשיך להחזיק בנכס.
שורה תחתונה
מותר להשכיר בית שיש עליו משכנתא הפוכה, בין שמדובר בהשכרת חלק מהנכס ובין שמדובר בהשכרת הבית כולו. הבעלות נשארת בידי הלווים, דמי השכירות שייכים להם וההלוואה ממשיכה להתנהל בהתאם לתנאיה. לפני ההשכרה חשוב להסדיר חוזה שכירות, להתאים את הביטוח לשימוש בנכס, לשמור על התחזוקה ולבדוק את השלכות המס. אין צורך לפרוע את המשכנתא ההפוכה רק מפני שהבית הושכר.
תנו לבנק לדאוג לאינטרסים שלו – תנו לי לדאוג לשלכם